ליווי עסקאות נדל״ן

בדיקות מקדימות, לפני כל חתימה

רוב הבעיות בעסקאות נדל״ן מתגלות בשלב הבדיקה, ולכן שם נמצא עיקר העבודה. בודקים את מצב הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, ברשות מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת, לפי אופן הרישום של הנכס. בודקים הערות אזהרה, משכנתאות, עיקולים, זכויות של צדדים שלישיים וצווי מניעה.

במקביל בודקים את ההיבט התכנוני. היתרי בנייה, התאמה בין הרישום לבין מה שקיים בשטח, חריגות בנייה, הפקעות וזכויות בנייה שלא נוצלו. גם זהות המוכר ויכולתו למכור נבדקות, בין היתר במצבים של ייפוי כוח, אפוטרופסות, עיזבון או תאגיד.

בדיקה שנעשית אחרי החתימה היא בדיקה שמגיעה מאוחר מדי. הכוח של הקונה ושל המוכר נמצא בשלב שלפני ההתחייבות.

מכירה ורכישה של דירות יד שנייה

בעסקת יד שנייה אין קבלן ואין חוק מכר דירות שמגן על הקונה, ולכן כל ההגנה נמצאת בחוזה עצמו. ההסכם צריך לקבוע לוח תשלומים שקשור לאבני דרך ולא לתאריכים בלבד, מועד מסירה מדויק, מצב הנכס בעת המסירה, חלוקת תשלומי מיסים ואגרות, וסעיף פיצוי מוסכם במקרה של איחור או הפרה.

נקודות קריטיות נוספות הן הבטחת כספי הקונה עד להעברת הזכויות, רישום הערת אזהרה לטובתו בשלב מוקדם, הסדרת סילוק המשכנתה של המוכר, וטיפול נכון בתשלום האחרון מול המסירה. בעסקאות שבהן הקונה מוכר דירה אחרת ונדרש לתיאום בין שתי עסקאות, התיאום הזה הוא חלק מהעבודה המשפטית.

אני מלווה גם מוכרים וגם קונים, ובכל מקרה מייצג צד אחד בלבד כדי שלא יהיה ספק למי אני נאמן.

מיסוי מקרקעין

המיסוי הוא לעיתים הגורם שמכריע אם העסקה כדאית. מצד הקונה מדובר במס רכישה, שהשיעור בו משתנה לפי סוג הנכס ולפי מספר הדירות שבבעלותו. מצד המוכר מדובר במס שבח, ובצידו שורה של פטורים והקלות שתלויים בתקופות החזקה, בשימוש בנכס ובמצבו המשפחתי של המוכר.

בנוסף יש היטל השבחה לרשות המקומית, ולעיתים גם מס ערך מוסף כשאחד הצדדים הוא עוסק. לכל אלה מועדי דיווח קבועים בחוק, ואיחור בדיווח גורר ריבית וקנסות גם כשאין מס לשלם.

העבודה הנכונה היא לבנות את תכנון המיסוי לפני החתימה, לבחון חלופות, לבדוק זכאות לפטורים, ולשקול את סדר הפעולות כשיש כמה נכסים במשפחה. אחרי החתימה מרחב התמרון קטן מאוד. המשרד מטפל גם בהגשת הדיווחים, בבקשות לפטור ובהשגות על שומות.

עריכת חוזה שכירות

חוזה שכירות הוא המסמך שמנהל את מה שקורה בנכס לאורך שנים, ולכן שווה להשקיע בו. חוזה מסודר קובע את גובה דמי השכירות ואופן עדכונם, את הבטוחות שהשוכר מעמיד, את חלוקת האחריות בין תיקונים של בעל הבית לתיקונים של השוכר, את איסור ההשכרה בשכירות משנה, ואת מועדי ההודעה למי שרוצה לסיים או להאריך.

החוק מטיל חובות מסוימות על המשכיר ביחס לדירות מגורים, ובכלל זה דרישות מינימום להתאמת הדירה למטרת השכירות ואיסור על הטלת תשלומים מסוימים על השוכר. חוזה שמתעלם מהן אינו רק חוזה גרוע, הוא חוזה שחלק מסעיפיו לא יעמוד.

אני עורך חוזי שכירות למגורים ולנכסים מסחריים, מייצג משכירים ושוכרים, ומטפל גם במצבי הפרה, פינוי ומימוש בטוחות.

ייעוץ משפטי

לא כל פנייה צריכה להסתיים בעסקה. לעיתים הערך הגדול ביותר הוא בשיחה שבה בודקים אם מה שמוצע לכם הגיוני, מה הסיכונים שלא נאמרו, ומה החלופות.

אני נותן ייעוץ בשאלות של כדאיות משפטית ומיסויית, בחינת נכס לפני הגשת הצעה, בדיקת זכויות בנכס שהתקבל בירושה או במתנה, סכסוכי שכנים ובית משותף, התחשבנות בין בעלים משותפים, פירוק שיתוף בנכס, וליווי מול יזמים וקבלנים.

ניסוח הסכמים

לצד הסכם המכר הקלאסי יש משפחה שלמה של הסכמים שמסדירים יחסים סביב נדל״ן, וכל אחד מהם דורש ניסוח נפרד.

• זכרון דברים, שהוא מסמך מסוכן יותר ממה שרוב האנשים מניחים, ולעיתים מחייב כבר בשלב הזה.
• הסכמי שיתוף בנכס בין בעלים משותפים, כולל חלוקת שימוש והוצאות.
• הסכמי פירוק שיתוף והסכמי חלוקה בעיזבון.
• הסכמי אופציה והסכמי קומבינציה.
• הסכמים לביצוע עבודות בנייה ושיפוץ.
• תוספות ונספחים להסכמים קיימים, במקום לנסח הסכם חדש מאפס.

רישום זכויות חכירה בטאבו

חלק גדול מהקרקעות בישראל אינו בבעלות פרטית אלא מוחכר, ובמקרים רבים הזכויות נרשמות בספרי החברה המשכנת או ברשות מקרקעי ישראל ולא בלשכת רישום המקרקעין. התוצאה היא שבעל הדירה מחזיק נכס שהזכויות בו אינן רשומות בטאבו.

לרישום הזכויות בטאבו יש משמעות מעשית. הוא מחזק את ההגנה על הזכות, מקל על מכירה ועל קבלת מימון, ומונע סיבוכים בירושה ובהעברות בתוך המשפחה.

הטיפול כולל איתור הזכויות ומצב הרישום, הסדרת החוב והתשלומים מול רשות מקרקעי ישראל, בחינת היוון, השלמת מסמכים חסרים ורישום סופי בלשכת רישום המקרקעין. אלה הליכים שלוקחים זמן ודורשים מעקב, ואני מלווה אותם עד הסוף.

רישום ירושה ברשות מקרקעי ישראל ובטאבו

קבלת צו ירושה או צו קיום צוואה אינה מעבירה בעצמה את הזכויות בנכס. כדי שהנכס יהיה רשום על שם היורשים יש לבצע הליך רישום נפרד, ומקומו תלוי באופן שבו הזכויות מוחזקות. בנכס רשום הפעולה נעשית בלשכת רישום המקרקעין, ובנכס מוחכר היא נעשית ברשות מקרקעי ישראל ולעיתים גם בחברה המשכנת.

בפועל, זו אחת הפעולות שנדחות הרבה שנים. התוצאה היא שמשפחות מגלות את הבעיה דווקא ברגע שבו הן רוצות למכור או כשיורש נוסף נפטר, ואז ההליך מסתבך ומתייקר.

הטיפול כולל הגשת הבקשות לרשם לענייני ירושה, רישום הצו בנכס, הסדרת היבטי המיסוי של חלוקת העיזבון בין היורשים, וטיפול בהסכמי חלוקה כשהיורשים רוצים לחלק את הנכסים אחרת ממה שקבע הצו.

עסקאות מתנה והעברה ללא תמורה

העברת נכס ללא תמורה בתוך המשפחה היא כלי מרכזי בתכנון בין דורי, אבל היא עסקה במקרקעין לכל דבר ועניין, והיא כפופה לדיווח ולמיסוי.

החוק מכיר בהעברה ללא תמורה בין קרובים ומעניק לה הקלות, ובכלל זה פטור ממס שבח בתנאים מסוימים ושיעור מופחת של מס רכישה. מנגד, מי שקיבל דירה במתנה כפוף לתקופות המתנה שבחוק, שבמהלכן הוא אינו זכאי לפטור ממס שבח במכירה, וגם מצבת הדירות שלו משפיעה על מס הרכישה בעסקאות עתידיות.

לכן עסקת מתנה דורשת בחינה של התמונה הרחבה ולא רק של ההעברה עצמה. באיזו דרך להעביר, האם לשמור זכות שימוש או מדור להורה, איך העברה כזו משתלבת עם הצוואה ועם שאר הילדים, והאם עדיף להוריש ולא להעביר בחיים.

אני מלווה גם את ההיבט המשפחתי. הסדרת זכות המשך של הנותן, הגנה על הנכס מפני סכסוך זוגי של המקבל, ותיאום בין המתנה לבין הסכם ממון וצוואה.

מימון ובטוחות

כשיש משכנתה, התיאום מול הבנק הוא חלק מהעסקה ולא לווייתן שלה. זה כולל התאמת לוח התשלומים לאישור המשכנתה ולמועדי שחרור הכספים, רישום הערת אזהרה לטובת הקונה ולטובת הבנק, הסדרת סילוק המשכנתה הקיימת של המוכר, וטיפול בהסבת זכויות ובמסמכי הבנק.

בעסקאות מורכבות יותר אני עובד עם נאמנות על כספים או עם חשבון ליווי, כדי שאף צד לא יישאר חשוף בין התשלום לבין העברת הזכויות.

עד שהזכויות באמת רשומות

העסקה אינה נגמרת בקבלת המפתח. היא נגמרת כשהזכויות רשומות על שמכם, האישורים התקבלו, המיסים דווחו ושולמו, והערות האזהרה המיותרות נמחקו.

זה החלק שהרבה פעמים נשמט, והוא בדיוק החלק שחוזר ומתנקם שנים אחר כך. אני מלווה את העסקה עד סגירת התיק בפועל.

עורך דין מקרקעין בעכו, כרמיאל והגליל המערבי

המשרד יושב באחיהוד, במועצה אזורית מטה אשר, ומלווה עסקאות בעכו, כרמיאל, נהריה, מעלות תרשיחא, שלומי, משגב, כפר ורדים, עמקא, אחיהוד והיישובים הכפריים בגליל המערבי. העסקאות באזור נרשמות בלשכת רישום המקרקעין בחיפה או בנהריה, ובחלק גדול מהמקרים מול רשות מקרקעי ישראל.

לאזור הזה יש מאפיינים משלו שחשוב להכיר. חלק ניכר מהקרקע אינו בבעלות פרטית אלא מוחכר, יש יישובים כפריים שבהם הזכויות מנוהלות דרך אגודה או חברה משכנת ולא בטאבו, יש נחלות ומשקים חקלאיים שההעברה בהם כפופה לכלליה של רשות מקרקעי ישראל, ויש הרבה בתים פרטיים עם תוספות בנייה שלא תמיד תואמות את ההיתר. כל אחד מהמאפיינים האלה משנה את אופן הבדיקה ואת נוסח ההסכם.

שאלות נפוצות על עסקאות נדל״ן

מתי צריך לפנות לעורך דין מקרקעין. לפני החתימה, ואפילו לפני זכרון דברים. רוב הסיכונים בעסקה נמצאים בשלב הבדיקה, ואחרי שנוצרה התחייבות מרחב התמרון קטן מאוד.

האם זכרון דברים מחייב. לעיתים כן, גם כשהצדדים חשבו שמדובר במסמך ראשוני בלבד. זו אחת הטעויות הנפוצות והיקרות ביותר בעסקאות יד שנייה.

למה הדירה שלי לא רשומה בטאבו. בחלק גדול מהנכסים בארץ הזכויות הן זכויות חכירה שנרשמות ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת. אפשר ולרוב כדאי להסדיר רישום בטאבו, וזה הליך שאני מלווה.

קיבלתי דירה בירושה, מה צריך לעשות. צו הירושה או צו קיום הצוואה אינו מעביר את הזכויות בעצמו. יש לבצע הליך רישום נפרד, בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל, לפי אופן הרישום של הנכס.

האם העברת דירה במתנה לילד פטורה ממס. החוק מעניק הקלות להעברה ללא תמורה בין קרובים, אך הן תלויות תנאים, ולמקבל נקבעות תקופות מתנה שמשפיעות על זכאותו לפטור במכירה עתידית. זו החלטה שדורשת בחינה של התמונה המלאה.

האם אפשר לייצג גם את הקונה וגם את המוכר. אני מייצג צד אחד בעסקה, כדי שלא יהיה ספק למי אני נאמן ושהאינטרס שאני מגן עליו יהיה חד.

מה כולל ליווי עסקה. בדיקת זכויות ותכנון, בדיקת מיסוי, ניסוח או בדיקת ההסכם, תיאום מול הבנק והמשכנתה, הערות אזהרה, דיווחים לרשויות המיסים, והשלמת הרישום על שמכם בסוף התהליך.

האם אתם עורכים גם חוזי שכירות. כן, למגורים ולנכסים מסחריים, לצד טיפול בהפרות, בפינוי ובמימוש בטוחות.

התוכן בעמוד זה מבוסס על חוק המקרקעין, חוק מיסוי מקרקעין שבח ורכישה, חוק החוזים חלק כללי, חוק השכירות והשאילה, חוק התכנון והבנייה וחוק הירושה, ואין בו ייעוץ משפטי או תחליף לבדיקה פרטנית.